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Come capire se è la casa giusta per te

10 Febbraio 2020 | SELEZIONARE

Scritto da Cristina Iaconi

Architetto

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Qualche tempo fa, Paola ci ha contattato perché voleva essere guidata in una scelta molto importante.

No, non era (ancora) la ristrutturazione di una casa. Lei in realtà era bloccata alla fase precedente: la scelta della sua casa.

Abbiamo allora chiesto a Paola di intervistarci. Sì, hai capito bene. Lei ci avrebbe dovuto rivolgere una serie di domande e noi l’avremmo aiutata.

Da questa “intervista al contrario” è nata una piccola guida (molto pratica: tanti spunti, ma trattati tutti in modo conciso e diretto) che vuole aiutarti a non dimenticare nulla durante la tua prossima visita in una casa.

La premessa prima di fare una visita: quali sono i “must have” a cui proprio non rinunceresti?

l mio consiglio? Quando cerchi una casa, non focalizzarti (solo) sull’aspetto attuale (distribuzione interna, colori, materiali e rivestimenti di dubbio gusto, arredamento). Se infatti non stai cercando una casa “bell’e pronta”, tutto (o quasi) può essere modificato. Parti invece con le idee abbastanza chiare su aspetti oggettivi e non modificabili.

Un esempio? Quando alcuni anni fa cercavamo il nostro appartamento, io sapevo quattro cose: 1) volevo un appartamento di almeno 80 mq calpestabili, 2) che avesse almeno un balcone, 3) che fosse in una zona semi-centrale e molto vicino ad una stazione della metropolitana e 4) che facesse parte di un palazzo “non schiacciato” dai palazzi vicini (leggasi: volevo aria intorno a noi).

Questi quattro aspetti, come è facile intuire, non sono modificabili con una ristrutturazione post-acquisto.

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aspetti generali di contesto

La posizione, i servizi di quartiere e il verde

Questi sono gli aspetti sui quali ti consiglio di riflettere:

  • la posizione rispetto al centro (o magari preferisci vivere in una zona molto tranquilla e più periferica);
  • la vicinanza o meno alle vie commerciali (forse tu desideri una zona solo residenziale, un palazzo senza negozi o invece non sapresti come organizzare al meglio la tua giornata senza esercizi commerciali sufficientemente vicini e raggiungibili unicamente a piedi);
  • la vicinanza o meno agli uffici pubblici e alle scuole;
  • la vicinanza o meno alle fermate di metropolitana e autobus;
  • la possibilità di parcheggiare facilmente senza dover acquistare anche un posto auto (o forse tu detesti l’automobile, ma cerchi una zona con piste ciclabili);

la vicinanza di piccole aree verdi o parchi.

Ah beh! Io in questo caso sarei irremovibile: anche se in una zona centrale, non potrei mai rinunciare ad avere a pochi passi un po’ di natura. Per fare sport, leggere un libro, organizzare una festa di bambini e anche solo per il fatto di far gustare ai miei occhi un po’ di colore verde.

(se non sarai accompagnato da un tecnico)

Aspetti “specifici”: cosa osservare durante la visita?

Le dimensioni e la distribuzione interna

La prima indicazione che ti do è quella riguardante le dimensioni. Queste dipendono principalmente dal budget e dalla tua attuale condizione di vita (o da quella che stai immaginando in un futuro molto prossimo).Il tuo caso è quello di una coppia giovane che non intende, almeno per il momento, avere dei bambini? O quello di una coppia che invece ne vorrebbe? Oppure il tuo caso è quello di una famiglia “consolidata”? O ancora quello di un single? O di una coppia matura? O ancora: non sopporti le situazioni “condominiali” e desideri una soluzione del tutto indipendente?

Se cerchi una casa “pronta”, in cui investire al massimo solo in rivestimenti, pavimenti e pitture, allora la seconda indicazione che ti do è quella di dare molta importanza alla distribuzione interna attuale. Dovrà convincerti pienamente: non volendola modificare con interventi murari, gli unici aspetti su cui potrai lavorare saranno i materiali, i colori, magari gli impianti e l’arredamento.

Non solo: dovrai considerare anche la vivibilità delle varie stanze. Lo sai per esempio che una stanza con una superficie inferiore ai 9 mq non solo è praticamente inarredabile e genera sensazioni non piacevoli, ma è anche non a norma?

Quindi valuta attentamente quale funzione vorrai dare ad ogni ambiente e quante e quali sono le pareti libere (da porte e finestre).

Se, al contrario, sei disposto ad investire in una ristrutturazione (questo era per esempio il mio caso: io cercavo una casa “malandata” da modellare completamente a nostra immagine e somiglianza), allora la mia terza indicazione è questa: considera solo i metri quadrati (e non la loro distribuzione) e la posizione originaria degli scarichi di cucina e bagni. Ma attenzione: lo sai, vero, che c’è una differenza (e che può essere anche sostanziale) tra i metri quadrati commerciali (ovvero quelli che acquisti) e i metri quadrati calpestabili (ovvero quelli che saranno effettivamente utilizzabili)? Nel mio caso, sempre per fare un esempio concreto, i metri quadrati commerciali erano 98, ma solo 80 sono quelli calpestabili, poiché il palazzo, essendo “d’epoca” ha spessi muri esterni.

Non solo: scegliendo un immobile da ristrutturare potrai sicuramente risparmiare, ma hai calcolato bene i tempi?

Quali? I tempi legati al trasloco e al trasferimento (magari devi lasciare il tuo appartamento precedente entro una data precisa e molto vicina), e quindi, andando a ritroso, i tempi legati alla scelta del tecnico che realizzerà il progetto, i tempi per mettere a punto il progetto (e ottenere i titoli abilitativi necessari) e i tempi di realizzazione vera e propria dei lavori.

In entrambe le ipotesi, e se non sarai accompagnato da un tecnico, ti consiglio di portare con te un metro laser per appuntare sulla pianta catastale (che l’agente immobiliare ti fornirà all’inizio della visita) le misure principali di ciascun ambiente: quando, terminata la visita, rifletterai su quell’appartamento, potrai fare le tue moltiplicazioni e le tue somme e conoscerai, anche se solo approssimativamente, la metratura calpestabile di quella casa (al lordo dei tramezzi, chiaramente).

E no, te lo anticipo, queste misure non permetteranno di ottenere l’esatta rappresentazione grafica di quella casa, ma sicuramente ti permetteranno di avere un’idea di massima.

Sempre nell’ipotesi in cui non vorrai procedere con una ridistribuzione degli ambienti (quindi con un intervento che agisca sulla posizione di muri e impianti), controlla l’arredamento esistente (quantità e dimensioni) e, mentalmente, pensa al tuo attuale arredo e alla possibilità di inserirlo in quegli ambienti.

L’arredabilità

L’esposizione, la luce naturale e la visuale

Non lo nego: questi per me sono 3 parametri fondamentali per giudicare una casa.

Ti indico qui di seguito le esposizioni migliori, come se immaginassimo una casa costruita da zero.

Le camere da letto dovrebbero essere esposte a est, le zone “giorno” dovrebbero esposte a sud-est/sud-ovest/ovest, gli ambienti di servizio (bagni, corridoi e ripostigli) preferibilmente a nord-ovest/nord/nord-est.

Ovviamente non sarà sempre possibile ritrovare queste esposizioni ottimali in ogni casa, ma, se si mette in conto l’idea di una ristrutturazione, nei limiti delle possibilità impiantistiche e strutturali, si potranno prevedere nel progetto alcune modifiche più o meno sostanziali che miglioreranno le condizioni degli ambienti dal punto di vista della luce naturale e della temperatura percepita.

Ultimo ma non ultimo è il discorso di ciò che puoi “ammirare” dalle finestre di una casa: la visuale. Lo so. Stai pensando che su questo aspetto potrai fare ben poco, che non si possono spostare o aprire finestre a tuo piacimento, ma io ti dico che, nonostante i tanti limiti che incontrerai per lavorare sul panorama, un buon progetto di architettura degli interni può ribaltare alcune situazioni e far sì che sia la nuova distribuzione a seguire il percorso del sole e le visuali.

(Fonte dell’immagine sottostante: www.gromia.com)

percorso sole
Un aspetto importante da considerare, oltre a quello ovvio della presenza o meno di un ascensore in caso di appartamento non al piano terra, è quello legato al fatto che un piano terra, o comunque un piano basso, magari esposto principalmente a est o a nord e fronteggiante un palazzo molto ravvicinato, riceverà pochissima luce naturale durante l’intero arco della giornata.

Il piano

Direttamente collegato all’argomento “luce naturale ed esposizione” è il discorso del piano in cui si trova la casa.

L’esistenza delle finestre

No, non sono pazza.

Questo punto mi fa molto ridere. Io ho visitato case in cui uno degli ambienti, “venduto” come “cameretta”, non aveva la finestra. Ecco, non scherziamo: per buon senso prima ancora che per legge, ogni camera deve avere almeno una finestra. Altrimenti è un ripostiglio.

No, non ridere. Io dico sempre: “Se una casa ti piacerà con le nuvole e magari anche la pioggia, allora ti piacerà in qualunque condizione”. Quindi non ritenere sfortunato un appuntamento capitato in un giorno di maltempo, ma consideralo un’occasione per avere una conferma in più su quella casa.

Il meteo

Il rumore

Come per l’esposizione, il mio consiglio è sempre quello di fissare uno degli appuntamenti durante le ore più intense della giornata (a livello di flussi di traffico e/o di attività commerciali) per renderti conto del livello di rumore.
Ti piace molto il pavimento esistente? Domanda sempre e comunque se è un pavimento posato su uno precedente e, in caso affermativo, di quale si tratta.

I pavimenti

Cose che saltano agli occhi

  • Fessure o crepe in generale
  • Tracce di umidità e muffe
Te lo anticipo: fatta eccezione per case ristrutturate di recente, l’impianto elettrico dovrà quasi sicuramente essere sostituito affinché risulti a norma.

L’impianto elettrico

Gli scarichi

Controlla dove sono posizionati e chiedi se la casa, nella sua ultima ristrutturazione, ha subito notevoli modifiche nella disposizione (la cucina è stata spostata rispetto alla pianta originaria? Da un bagno ne hanno ricavati due? E se sì, il secondo è stato posizionato molto lontano dal primo?).
Controlla lo stato dei pavimenti e delle griglie di scarico.

Ci sono spazi esterni?

Ci sono parti della casa che sono evidentemente frutto di un ampliamento o che sono derivate dalla chiusura di terrazzi (o porzioni di terrazzo) o di balconi?

Chiedi se questi ampliamenti e queste chiusure sono frutto di titoli edilizi regolarmente rilasciati dal Comune o se invece sono dei palesi abusi.
Allora dovrai anche controllare lo stato della struttura in generale (per esempio murature, tetto, grondaie).

È una casa indipendente?

domanda
aspetti specifici

Cosa domandare durante la visita?

I veri costi totali

Ovviamente il prezzo d’acquisto non sarà il tuo unico costo.

Ad esso dovrai aggiungere:

  • le spese accessorie: l’imposta di registro, le imposte di catastali, le spese condominiali mensili, le eventuali spese comuni extra (sono previsti per esempio imminenti lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria in quel condominio?).

E poi considera anche le spese che dovrai affrontare comunque:

  • le spese per l’arredo
  • le spese per l’eventuale ristrutturazione.
Valutare questi aspetti da soli è una cosa più complessa. A parte la domanda diretta che puoi fare all’agente immobiliare e/o agli attuali proprietari, il mio consiglio è quello di rivolgersi a un tecnico.

Eventuali irregolarità (catastali, edilizie, …)

A quale classe energetica appartiene quella casa?

Avrai così un’indicazione relativa ai consumi.
casa dolce casa

Ma poi, in fondo, quale sarà la casa giusta per te, una volta che avrà superato le “prove oggettive” di questo lungo “esame”?

Ti rispondo sempre riportandoti l’esempio del nostro caso.

Era la metà di giugno. Edificio d’angolo degli anni ‘20 del ‘900. Appartamento al terzo e ultimo piano. Entrati in casa, ci dirigiamo verso il piccolo soggiorno. Il pavimento era evidentemente pendente. Su una delle pareti principali il proprietario aveva dipinto una serie di enormi cerchi concentrici i cui colori andavano dall’indaco al verde intenso; un piccolo tavolo di lato e, al centro, una torre di libri appoggiati a terra uno sull’altro. La cucina, il cui pavimento forse non vedeva uno straccio da almeno un mese, dava su un giardino interno molto rigoglioso. Nelle due camere da letto le pareti presentavano strati e strati di diverse pitture, dati direttamente su una carta da parati che, in alcuni tratti, era completamente scollata dal muro. L’unico balcone era accessibile solo dal bagno. L’ultimo rifacimento dell’impianto elettrico risaliva agli anni ‘50.

Ma, signori, l’emozione! Alle due finestre del soggiorno erano appese tendine in bambù non completamente arrotolate che facevano passare il sole delle sei del pomeriggio e creavano un’atmosfera che mi ricordava quella dell’Indocina francese nel film L’amante. La vista, poi, era eccezionale: storia e natura visibili contemporaneamente da un’unica stanza.

Dopo, solo dopo, abbiamo valutato tutto il resto: le caratteristiche intrinseche, il bilancio pregi-difetti, la spesa sommaria per la ristrutturazione…

Quindi in un pomeriggio di fine primavera, tutto, in quell’appartamento così mal ridotto, ci disse che, sì, quella sarebbe stata la nostra scelta.

Se vuoi essere accompagnato in questo piccolo ma importante viaggio nella scelta consapevole della tua casa, noi siamo qui per aiutarti con il nostro servizio This Must Be The Place.

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Cristina Iaconi

Cristina Iaconi

Siamo Cristina Iaconi e Andrea Greco, insieme abbiamo creato Vitae Studio dove progettiamo, ristrutturiamo e realizziamo luoghi che vogliono essere abitati.

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